155轮竞价、80%溢价率，上海一宗纯商业地块被激烈争夺

7月30日，上海土地市场再次迎来重磅交易。

位于浦东新区新杨思板块的一宗TOD商业地块，在竞拍过程中吸引多家市场主体参与，最终由嘉里建设、华之门及GIC资本组成的联合体竞得，成交总价达到27亿元，较15亿元挂牌起始价增加12亿元，溢价率高达80%。

如此高的溢价水平，在商业用地拍卖中较为罕见，甚至超过部分上海核心区域纯住宅用地成交溢价表现，成为上海土地市场的一大焦点。

资料显示，该地块位于浦东新区新杨思地区，紧邻地铁站，规划定位为TOD商业综合体。

根据规划，项目地上计容建筑面积约15万平方米，其中包括约13.3万平方米商业空间以及约1.67万平方米文化空间。此外，项目还规划约2.3万平方米地下商业空间，整体商业开发规模超过17.3万平方米。

与传统购物中心不同，该项目规划理念更强调商业空间与城市公共空间融合。按照规划方案，项目将突破传统模式，以公园作为城市公共空间的重要载体，通过商业街区、购物中心、公园空间的融合，打造开放式、复合型的新商业形态。

此次地块成交价格之所以受到关注，核心原因在于激烈的竞价过程。

据了解，该地块共吸引三个竞买方参与，包括嘉里建设、华之门及GIC资本联合体，以及央企华润置地、浦发集团等市场主体。

最终，竞买方围绕该地块展开激烈角逐，经过155轮报价后，嘉里建设联合体最终胜出，将成交价格推高至27亿元。

一位商业地产业内人士对记者表示，纯商业地块能够出现如此高强度竞争并不多见，“80%的溢价率在商业土地市场中属于非常少见的案例”。

从竞买双方的战略布局来看，这宗地块对他们来说具备较强的区域价值。

近年来，华润置地持续深耕新杨思板块，旗下住宅项目翡云悦府入市后获得市场关注，项目推盘规模超过1200套，目前基本售罄。随着中高端住宅人口持续导入，区域消费基础不断增强，也为未来商业项目运营提供了客群支撑。

而对于嘉里建设而言，此次拿地也延续了其在浦东商业方面的布局。

就在一个月前，位于浦东金桥、总建筑面积约36万平方米的新嘉中心正式开业。该项目由嘉里建设、GIC资本及华之门合作开发运营，项目开业前招商率接近95%，开业率达到90%，显示出嘉里建设及合作方在浦东商业运营领域的资源积累。

因此，在业内人士看来，新杨思项目未来或有望复制新嘉中心的发展模式，成为嘉里建设等资本方在浦东打造的又一商业项目。

此次商业地块受到追捧，也与浦东商业资源长期存在的结构性短板有关。

上海长期存在“浦西密、浦东疏”的商业格局，相较于浦西成熟商业网络，浦东部分新兴居住板块虽然人口快速增长，但大型商业设施仍相对不足。

以新杨思板块为例，近年来区域内多个中高端住宅项目陆续落地，居住人口和消费需求持续提升，但目前板块周边3公里范围内仍缺少大型商业综合体，“有人气、无商圈”成为区域发展中的突出问题。

据浦东规划资源部门透露，该商业地块从规划编制阶段起，就受到多家头部商业地产企业关注，并持续跟进。

上述业内人士则对记者表示，新杨思商业地块的高溢价成交，是市场对于新兴板块商业潜力重新定价的体现，随着高端居住人口导入，部分新兴板块正在迎来商业价值重估。优质商业项目的价值，已经不再单纯取决于地段和土地成本，而更多取决于区域人口结构、消费能力以及未来城市功能升级空间。