新豪宅热卖旧豪宅承压，楼市里的“小登”不爱“老登”盘

刷新杭州高层住宅备案单价、套均总价、单套总价等多项纪录后，杭州顶级豪宅项目“望天际”迎来了真正的市场检验。

近日，滨江集团宣布望天际项目首批66套房源开盘全部售罄，销售金额约33.6亿元。

从3000万元验资到8000万元验资，再到首开即售罄，这一现象不仅验证了杭州高净值人群的购买力，也折射出杭州住宅市场正在进入更加明显的结构性分化阶段——顶豪持续火热，而改善及普通住宅市场则面临更加激烈的竞争。

杭州豪宅网签量创十年新高

今年5月底，杭州顶级豪宅项目“望天际”开放售楼处后，曾因超高验资门槛迅速成为市场焦点。

项目开放初期统一执行3000万元验资标准，由于到访客户数量远超预期，售楼处一度人满为患。几天后，项目又将最高验资门槛提升至8000万元。

一时间，“有没有去看过望天际”成为杭州楼市热门话题，甚至有网友在闲鱼平台挂出“代验资8000万元”服务，标价2388元。

高关注度之下，市场也产生了不少疑问：如此火爆的人气究竟源于真实购买需求，还是营销带来的流量效应？随着项目结束蓄客，这一杭州顶级豪宅迎来了真正的市场检验。

7月10日晚，望天际领取首张预售证，首批推出66套房源，主力户型面积296—385平方米，并配有624平方米顶层跃层产品。

此次取证一举刷新杭州高层住宅多个价格纪录。

其中，项目备案均价达到14万元/平方米，创下杭州高层住宅备案价格新高。此前杭州高层住宅备案均价最高约为12万元/平方米，望天际将这一纪录再次提升约2万元/平方米。同时，首批房源套均总价约5091万元，也刷新杭州高层住宅套均总价纪录。

此外，本次推出的624平方米顶层跃层产品备案单价达到24.39万元/平方米，单套总价最高约1.52亿元，成为杭州迄今总价最高的高层住宅产品。

这一价格水平，已经与上海、广州、深圳等一线城市核心区域部分顶级豪宅处于同一区间，因此市场格外关注浙江高净值人群是否愿意为这一价格买单。

7月16日，望天际正式开盘。项目操盘方滨江集团向第一财经记者表示，首批66套房源全部售罄，共实现销售金额约33.6亿元。

据项目介绍，本次购房客户平均年龄约39岁，年龄主要集中在35岁至45岁之间，以杭州本地客户为主，主要来自上城区、滨江区、萧山区等区域；外地客户约占15%，其中以上海客户居多。

从职业构成来看，约41%的客户为实体企业董事长，从事金融、证券、投资等行业的客户占比约27%。整体客户群体主要包括上市公司掌舵者、新兴科技企业人士以及杭州本地高净值家庭。

望天际的热销并非个例。今年以来，杭州高端住宅市场持续升温，多个顶豪项目均实现首开售罄。截至目前，杭州首个进入“10万元/平方米+”时代的高层住宅项目万潮玖序已接近收官；套均总价约7500万元的栖湖云庄开盘三个月，网签率已超过七成。

杭州贝壳研究院数据显示，2026年上半年，杭州总价3000万至5000万元的新房共网签122套，总价5000万元以上房源网签64套，两项数据均创近十年来同期新高。

杭州楼市进入结构性分化

顶级豪宅频频“一日售罄”的另一面，是杭州楼市分化进一步加剧。

改善型新房凭借产品迭代优势，持续吸引高端购买力，而二手改善房和传统豪宅则面临成交放缓、价格承压的局面。

杭州贝壳研究院数据显示，今年上半年，杭州新建商品住宅成交约1.6万套，成交均价达到3.86万元/平方米，同比上涨18%，创历史同期新高。

与此同时，二手房市场虽然保持较高成交活跃度，上半年累计成交4.65万套，但整体仍处于“以价换量”阶段，外围区域及刚需板块议价空间依然较大，超过四分之三的成交集中在300万元以内的刚需房源。

而过去几年表现较为活跃的次新改善型住宅和传统豪宅，成交热度则明显回落。

今年7月初，杭州老牌豪宅“城市之星”一套225平方米江景精装房源进入司法拍卖，最终以1482万元成交，折合单价约6.58万元/平方米。

另一知名次新豪宅“杭州壹号院”去年上半年成交超过16套，今年同期仅成交8套。该小区二手房价格曾一度突破13万元/平方米，如今已回落至10万元/平方米出头。

业内人士认为，随着杭州全面进入住宅“不限价”时代，新一代高端住宅在建筑设计、产品配置、公共空间、户型优化、服务体系等方面实现全面升级，对上一代改善型产品形成明显优势。

因此，除少数具备城市稀缺资源的顶级豪宅外，不少传统豪宅目前都面临一定幅度的价格调整和成交压力。

杭州一位豪宅营销人士告诉第一财经记者，今年这一轮豪宅新盘集中入市过程中，“卖旧买新”已成为不少高净值客户的共同选择。过去多年限价政策在一定程度上限制了高端住宅产品迭代，不少豪宅项目楼龄已超过十年，而随着高端住宅市场全面放开，新一轮改善需求正迎来集中释放。

一位楼盘销售人员则表示，高端客户的决策效率高于普通购房者。“大约六成客户只看了一个项目，没有横向比较就直接下单。尤其是江景大户型客户，他们购买的核心诉求就是稀缺资源，因此即便江景房价格明显更高，也会坚定选择。”

上述豪宅营销人士进一步表示，近年来，浙江人工智能、数字经济、新材料等新兴产业快速发展，本土企业不断成长，带动了一批新的高净值群体形成。他们对核心地段优质住宅具有较强的长期配置需求，这也是杭州顶豪市场持续活跃的重要支撑。

相比之下，目前杭州二手房市场仍主要由首次置业和刚需改善客户支撑，市场冷热分化正在进一步加剧。