仲量联行：广州商业地产持续修复，新兴行业需求成核心动力

最新机构观点表示，中企出海与AI科技赋能正在深刻重塑广州产业生态，新兴行业成为办公租赁市场增量需求的核心动力。

7月1日，仲量联行发布2026年上半年广州房地产市场回顾与展望。今年上半年，游戏、美妆、跨境电商等新兴行业成为广州办公租赁市场增量需求的核心动力；同时，入境高净值客群占比的提升成为了广州高端酒店市场的主要增长动能。

仲量联行研究部资深董事、华南区研究负责人曾丽表示，新兴行业的办公需求已超越基础职能承载，更紧密地与人才策略、业务协同及品牌全球化深度融合。对楼宇业主而言，核心命题在于精准捕捉这些新兴产业客群的增量需求：一方面，通过空间的灵活适配和精细化服务回应企业与人才的多元期待；另一方面，以全周期运营思维激活资产潜能，构建产业与人才共生的楼宇生态，推动资产从单一的物理载体向综合服务平台转型升级。

新兴行业和出海需求带动甲级写字楼市场

据仲量联行统计，今年上半年，广州甲级办公楼市场需求持续修复，租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。需求侧结构性分化加深，传统行业虽贡献较多成交面积，但多受成本驱动进行搬迁整合。而在中企出海与人工智能技术赋能的双重利好下，新兴行业加速扩张，成为拉动增量需求的主力。价格方面，尽管全市租金下行趋势未改，但跌幅持续收窄，市场展现积极信号。高端酒店市场表现亮眼，每间可售客房收入同比增长5.9%至754元，位列全国第四。

就广州甲级办公楼市场而言，游戏、美妆、跨境电商等新兴行业在扩张型及升级型成交中的占比高达65%。这一数据表明，新兴行业成为办公租赁市场增量需求的核心动力。

当谈到新兴行业租户的活跃情况时，仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽表示：“这类企业在选址上偏好鲜明，既青睐充满活力的办公氛围与便捷的通勤条件，又追求楼宇运营服务能力。为适应全天候、高强度的业务运转需求，加时空调、24小时商业配套等增值服务以及完善的综合运营保障能力，已成为其租赁决策的关键考量。”

当前，广州新兴行业的出海势头强劲，2025年跨境电商进出口额、美妆出口及游戏出海营收均实现两位数高增长。全球化版图的扩张促使企业总部加速完善中后台支撑体系，增设相关职能岗位，直接催生了对办公空间的扩容需求。

此外，得益于AI技术的加持，广州互联网广告和搜索服务等数字服务商的营销与运营效率大幅提升，有效降低了新兴行业的获客成本，进一步推动腰部企业及“隐形冠军”实现业绩跃升。随着规模壮大，此类企业加速向核心商务区集聚，通过紧邻行业龙头实现人才共享、信息互通与产业链协同，将区位集聚效应转化为效率优势与创新动能，从而带动了对甲级办公物业的升级需求。

根据仲量联行展望，下半年，广州办公楼市场需求预计将呈现韧性增长态势。增量需求主要源自两大驱动力：游戏、美妆、跨境电商等新兴行业保持较高活跃度，海外市场的拓展推动总部职能扩容，持续转化为对高品质办公空间的租赁需求；伴随科技发展与业务版图扩张，直播MCN、海外投流、AISaaS等数字服务行业加速规模化发展，带动腰部企业从非甲级物业搬迁至甲级办公楼。

展会与入境高净值客群带动酒店市场

在高端酒店市场方面，广州上半年表现亮眼：前五个月平均房价同比增长2.2%、出租率提升2.7%，带动每间可售客房收入（RevPAR）同比增长5.9%至754元，位列全国第四，仅次于三亚、深圳、上海。

仲量联行报告显示，这一增长动能主要来自入境高净值客群占比的提升。春季广交会期间，核心城区酒店实现量价齐升，传统东南亚及欧美地区的客源稳定复苏，来自中东、中亚及拉美等新兴市场的高净值客群显著增多。这一客源结构的改变，推动市场由去年的“以量换价”成功切换至“以价驱动”模式，展会期间周边高档酒店RevPAR普遍实现了13%-18%的增幅。此外，酒店各部门收入呈现分化：客房收入增势强劲，但餐饮和宴会受企业预算缩减冲击表现疲软。鉴于此趋势短期内难以逆转，酒店需重点审视非房营收逻辑，提振整体收入。

就供给端来看，2026上半年广州中高端及以上新增客房1884间，下半年预计再增2145间，其中，中高档产品占比57%，该细分市场竞争将进一步加剧。

市场供给在扩张的同时，资本层面的资产证券化进程也在提速。随着商业不动产公募REITs试点落地，华安锦江、华住安住、复星旅文（亚特兰蒂斯）及中金开元旅业四单项目相继申报，初步形成了涵盖商务及度假业态的多元底层资产格局。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，尽管当前在产权合规、治理结构及估值体系等方面仍需进一步磨合与优化，但这标志着酒店资产正逐步打通通往公开资本市场的关键路径。随着试点经验的积累和政策配套的完善，公募REITs有望成为推动酒店行业存量资产盘活、实现价值重估的重要引擎，为市场注入长期的流动性活力。